Les faibles taux d’intérêt maintiennent l’attractivité des investissements dans l'immobilier, y compris pour des typologies divers.
Tendance 2019 qui se poursuit en 2020, le marché de l’immobilier commercial bénéficie de la bonne conjoncture et de l’augmentation de la demande en surfaces de bureaux. D'autant plus que l'immobilier commercial bénéficie d'avantages non négligeable. Il suffit simplement d'identifier les bonnes opportunités. Selon un sondage de EY, 79% des investisseurs sont favorables à un investissement dans des immeubles à usage commercial.
Décryptage de 10 avantages de l'immobilier commercial dans cet article :
1. Revenus locatifs supérieurs
La principale raison d’investir dans un immeuble commercial est un potentiel supérieur de revenus comparé à un immeuble résidentiel. Toutes les études le démontrent, les surfaces commerciales permettent un revenu locatif et une rentabilité plus élevé que l'immobilier résidentiel. En effet, pour un bien locatif résidentiel, le rendement brut se situe généralement entre 3% à 5 % (suivant la situation du bien). Alors que pour un bien commercial, le rendement brut se situera plutôt entre 5% à 7%. En règle générale, le commercial répondant à la tendance actuelle telle qu’une localisation en centre ville ou à proximité immédiate de transports publics, une flexibilité d’aménagement intérieur, un lieu agréable et une utilisation de nouvelles technologies offrant un cadre de travail dynamique se loue rapidement.
De plus, dans l'immobilier commercial, on ne peut parler de «cycles» de hausse ou baisse des prix de l'immobilier comme dans le cas du résidentiel. Cette notion renvoie à celle de la spéculation. Dans le secteur commercial, l'investisseur investit avant tout en fonction du rendement actuel ou futur du bien. Cela limite beaucoup les risques de surestimation du bien immobilier à typologie commercial.
2. Durée des baux plus long (protection contre le vacant)
Un locataire commercial reste plus longtemps qu’un locataire résidentiel. La durée des baux est généralement de 5 ou 10 ans (voir plus). Cette différence est expliquée notamment par le fait qu’une entreprise investit de nombreux frais pour l’aménagement de ses locaux, afin que ceux-ci répondent au besoin de son activité commerciale.
Concernant le préavis de résiliation, il est de 3 mois minimum pour un bail d’habitation contre 6 mois minimum pour du commercial.
3. Garantie locatives plus importantes
Pour un bail d’habitation, le montant de la garantie de loyer ne peut pas dépasser l’équivalent de trois mois de loyer net (art. 257e al. 2 CO). Les parties sont par contre libres de convenir d’un montant inférieur.
En revanche, pour les baux de locaux commerciaux, aucune limite maximale n’est imposée par le législateur et les parties fixent librement la garantie. Celle-ci est généralement plus importante pour les locataires commerciaux que pour les baux d'habitation. Dans la pratique, le bailleur exige généralement 6 mois pour un local commercial. Certains propriétaires demandent même une année de garantie de loyer.>
4. Entretien et aménagement du local commercial
Les locaux sont souvent livrés brut par le propriétaire, autre avantage pour ce dernier.
Le locataire aménage et décore à ses frais l'intérieur comme il le souhaite et en fonction des besoins de son activité. Ces frais d'aménagement sont parfois très honéreux et pousse d'autant plus le locataire à rester longtemps.
De plus, les commerçants ont tout intérêt à bien entretenir leurs locaux et leurs vitrines, car s’ils ne le font pas, cela aura une incidence sur leur entreprise. Les locataires sont généralement fiers de leurs activités et veulent protéger leurs moyens de subsistance.
5. Relation propriétaire-locataire
La relation entre le propriétaire et les locataires commerciaux est différente de celle d'un propriétaire avec un locataire de logement. Cette relation entre professionnelles permet une meilleur compréhension de l'aspect "business" de chaque partie.
Cette relation commerciale permet de garder des interactions professionnelles et courtoises moins conflictuelles que pourrait l'être dans une location d'habitation.
6. La mixité des zones commerciales
Les barres d'immeubles de logement sont devenues des lieux d'accumulation des difficultés sociales, la mixité de zones commerciales est une nouvelle opportunité pour diversifier l’offre et s’adapter aux besoins des entreprises. Les nouveaux projets ont montré les avantages d’offrir une mixité en centre-ville ou proche des centres et proposer ainsi un commerce de proximité aux logements environnants. Le Moulin de Cugy en est un bon exemple. Les immeubles mixtes permettent ainsi de casser la fameuse logique du “zoning”.
Centres résidentiels, d’affaires et mixtes, ces nouvelles zones sont des lieux de vie qui accueillent entreprises, commerces et habitants. Au coeur de ces espaces, on trouve les nouvelles formes de mobilité (zones piétonnes, vélos, trotinettes, trains interurbains, voies vertes ou carsharing) qui affectent positivement elles aussi l’utilisation des espaces commerciaux. Une mixité entre zones industrielles, logements, artisanales, de bureaux ou de commerces favorise un écosystème et une diversification des activités sur un site unique.
La progression du ecommerce pousse les enseignes à s’adapter. Malgré un secteur chamboulé, l’offre s’adapte au marché en transformant les surfaces et leur utilisation. Les bâtiments se transforment, les nouvelles technologies bénéficient aux locataires commerciaux. Aussi, l’utilisation de surfaces plus petites, leur agencement ou leur localisation plus proche des logements sont autant de nouvelles stratégies mises en oeuvre pour augmenter l’attractivité auprès de la clientèle. Par exemple, le secteur alimentaire a opté pour plus de proximité avec la clientèle en installant de petites succursales proche des logements, souvent installés dans un immeuble de tyologie "mixte".
7. Spécificités du bail commercial
Les baux commerciaux ne sont pas soumis aux même impératifs et protection du locaraire que ceux des logements résidentiels. Effectivement, la réglementation en matière du droit du bail et la pratique prévoient quelques règles particulières pour les locaux commerciaux.
Par exemple, le bailleur de locaux commerciaux bénéficie d’une possibilité prévue dans le droit du bail qui n’est pas accordée au bailleur d'habitation : un droit de gage, nommé droit de rétention, sur les meubles du locataire qui se trouvent dans les locaux loués. Dans ce contexte, la plupart des baux commerciaux stipulent que le locataire s’engage à meubler suffisamment les lieux et à les maintenir meublés durant toute la durée du bail.
Autre exemple, la loi prévoit une évolution des loyers en fonction du 100% de la variation de l’indice suisse des prix à la consommation (IPC). Il s'agit de loyers indexés qui peuvent être augmentés une fois par année moyennant un préavis d’un mois et l’utilisation d’une formule officielle. Selon l’art. 269b CO, « les conventions prévoyant que le loyer est adapté en fonction d’un indice ne sont valables que si le bail est conclu pour une durée minimale de cinq ans et que la référence est l’indice suisse des prix à la consommation »
8. Protection contre l'inflation
L'indice des prix à la consommation (IPC) mesure l'évolution des prix des marchandises et des services représentatifs de la consommation des ménages. Il indique de combien les consommateurs doivent augmenter ou diminuer leurs dépenses pour maintenir le même volume de consommation malgré les variations de prix.
Pour mesurer l'évolution des prix, un "panier-type" est défini. Ce dernier comporte une sélection représentative de biens et de services consommés par les ménages privés. Il est subdivisé en 12 domaines de dépenses («groupes principaux»). Chaque groupe principal est pondéré en fonction de la part qu'il représente dans les dépenses des ménages privés.
L'indice des prix à la consommation (IPC) permet de mesurer l'inflation par la variation du coût du panier type.
Un contrat de bail 100% indexé à l'évolution de l'IPC est une formidable protection contre l'inflation puisque les revenus augmentent en fonction de l'évolution du prix du panier.
9. Investissement par des personnes à l'étranger possible
Selon la LFAIE (art. 2, al. 2, let. a, LFAIE), une personne à l'étranger peut acheter des biens immobilier commerciaux.
"La législation en matière d’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger contient une série de restrictions à l’acquisition de la propriété immobilière ou à celle de droits assimilés, par des personnes à l’étranger, soit des personnes qui ne bénéficient pas du droit de s’établir en Suisse ou, pour les personnes ressortissantes des Etats membres de la CE et de l’AELE, celles qui n’ont pas leur domicile légal et effectif en Suisse.
Les immeubles destinés à l'exercice d'une activité économique (immeubles servant d'établissement stable, par exemple les immeubles servant de fabrique, de dépôt et d'entrepôt, de bureau, de centre commercial, de magasin de vente, d'hôtel, de restaurant, d'atelier d'artisanat, de cabinet médical) peuvent être acquis sans autorisation."
10. Montée du taux de référence
Si les dispositions du droit du bail sont applicables, une augmentation potentielle des loyers lors des échéances est possible par indexation.
Ce qu’il faut retenir
L'immobilier commerciale présente de nombreux avantages et comme la diversification est toujours très importante, l'immobilier mixte (habitation et commerciale) apparaît comme une solution idéale.
Si vous souhaitez réaliser un investissement dans un bien immobilier commercial ou mixte mais que vous ne souhaitez pas en assumer la gestion ou que vous ne disposez pas de temps nécessaire, une option s’offre à vous : Investir dans le crowdfunding immobilier, cela vous permet d’investir de façon direct dans l’immobilier commercial ou mixte en étant inscrit au registre foncier comme propriétaire et bénéficier de rendements attrayants.
Sources légales :
