L’objectif de cet article est de rappeler brièvement les différentes formes de la propriété, en particulier foncière.
Avant toute chose, il y a lieu de faire un petit rappel sur ce qu’on entend par « propriété » au sens juridique du terme.
En effet, selon l’art. 641 al. 1 du Code Civil Suisse, la propriété est le droit conférant la maitrise totale et exclusive d’une chose, dans les limites de l’ordre juridique.
Le droit de propriété comporte la faculté de se servir de la chose (usus), d’en percevoir les fruits (fructus), et d’en disposer (abusus) matériellement ou juridiquement.
Ce droit peut cependant être limité par bon nombre de restrictions découlant tant du droit public que du droit privé.
Les restrictions de droit public sont par exemple les dispositions de police des constructions.
Celles résultant du droit privé sont par exemple les servitudes, qui donnent à un ou des tiers un droit d’utilisation du bien-fonds ou d’une partie de celui-ci, exclusivement ou en concours avec le propriétaire et réduit donc les facultés de celui-ci s’agissant de la disposition ou de l’utilisation de son bien.
Pour ce type de droits, on parle alors de droits réels limités, mais ceci n’est pas l’objet de cet article.
Cela rappelé, il convient de distinguer :
- la propriété individuelle,
- la propriété collective et ses différentes formes.
Propriété individuelle
Dans ce cas, le droit de propriété est exercé par une seule personne (propriété individuelle).
Il en découle, en référence à notre introduction, que le propriétaire détient seul la maitrise de la chose et a toutes les facultés rattachées au droit de propriété, sous les réserves rappelées ci-dessus.
Le droit de propriété individuel résulte soit d’un contrat, soit d’une acquisition ensuite d’un décès, lorsque la personne décédée ne laisse qu’un seul héritier.
Propriété collective (art. 646 ss. CCS)
On parle de propriété collective, lorsqu’un immeuble appartient à plusieurs personnes, qu’elles soient physiques et/ou morales.
Conformément au principe du numerus clausus, la propriété collective ne peut prendre que deux formes, soit :
- la copropriété (art. 646-651 CCS)
- la propriété commune (art. 652-654 CCS)
1 - La copropriété (art. 646 et ss CCS)
Il s’agit d’une forme de propriété trouvant son origine dans le droit romain.
Dans ce régime de propriété, chaque copropriétaire est propriétaire seul d’une part d’un tout.
La copropriété résulte exclusivement d’un contrat. Les parts sont fixées conventionnellement, c’est à dire par le dit contrat instituant la copropriété entre les intéressés ; à défaut elles sont considérées comme égales. Le propriétaire de sa part peut librement en disposer.
Il peut par exemple l’aliéner ou la grever d’un droit réel (constitution d’un gage immobilier par exemple).
Toutefois, en cas d’aliénation à titre onéreux, les autres copropriétaires ont un droit de préemption légal (art. 682 CCS), à moins que ce droit n’ait été volontairement et contractuellement supprimé.
La copropriété ordinaire, ou simple dans la terminologie actuelle du Registre foncier, n’implique pas de droit exclusif d’utilisation et d’administration d’une part déterminée de l’immeuble en cause. On parle donc de part financière ou intellectuelle, même si un règlement d’administration peut être adopté par les copropriétaires, permettant de modifier les règles légales ou d’y déroger.
Sous cette réserve, la gestion, respectivement l’administration d’une copropriété fait l’objet de règles se trouvant aux art. 647 et ss du CCS, dépendant notamment de l’importance des décisions qui doivent être prises.
La propriété par étage (art. 712 et ss CCS)
Il s’agit d’une copropriété ordinaire particulière, permettant l’organisation de l’utilisation d’un immeuble.
En effet, ce droit de propriété particulier confère au propriétaire de chaque part (dénommée usuellement lot), le droit exclusif d’utiliser, d’aménager intérieurement et d’entretenir une partie délimitée d’un immeuble.
Dans une optique « stricto sensu », il s’agit d’un rapport de droit dans lequel l’immeuble entier appartient en copropriété à plusieurs personnes ayant, en outre, un droit de jouissance exclusif sur une partie précisément établie de l’immeuble (appartement, local, box).
Les règles en ce qui concerne l’administration de la copropriété citées ci-dessus (art. 647 et ss) s’appliquent également dans le cadre de la propriété par étage, et sont complétées par les art 712 et ss CCS. Il est d’ailleurs à préciser que toutes ne sont pas impératives.
2 - La propriété commune (art. 652-654 CCS)
Contrairement aux origines latines de la copropriété, la propriété commune est d’origine germanique.
Dans ce régime de propriété, le droit de propriété de chaque propriétaire s’étend à la chose entière (art. 652 CCS), mais il ne peut en disposer que conjointement avec les autres propriétaires.
En d’autre terme, chacun possède un droit sur l’entier de l’objet, mais exerce ce droit conjointement avec les autres propriétaires.
La propriété commune résulte soit de la loi (héritage à plusieurs, régime matrimonial de la communauté de biens), soit d’un contrat (contrat de société simple par exemple).
La notion de part existe, mais est purement financière, s’appliquant à la répartition des revenus d’un immeuble ou du produit de sa vente.
Ce qu’il faut retenir
En conclusion, le régime de propriété individuelle ne pose aucun problème autre que ceux résultant en particulier de la propriété foncière, dont on sait qu’elle fait l’objet de multiples restrictions de tous ordres (droit du bail par exemple).
La propriété collective par contre doit être gérée et organisée par des professionnelles puisque il s'agit de la gestion à plusieurs d’un objet unique. Le choix du régime de propriété (copropriété simple, PPE, propriété commune), lorsqu’il existe, est important tant du point de vue des relations entre propriétaires que de la détermination de leurs droits respectifs sur l’immeuble.
La matière est donc extrêmement complexe et variée et il est donc fortement conseillé, lors du choix d’un régime de propriété collective ou de son organisation, de consulter un professionnel.
Le Crowdfunding immobilier (crowdinvesting) est organisé en propriété ordinaire (cf. 1- La copropriété (art. 646 et ss CCS).
