Calculer le rendement d’un bien immobilier

Le rendement est une donnée primordiale que tout investisseur doit savoir calculer pour juger de la rentabilité prévisionnelle de son placement immobilier.

Il s’agit donc de calculer les ratios que sont le rendement brut et net en fonction des données mis à disposition par le vendeur ou la régie en charge de la gestion du bien immobilier par exemple. Nous explorons dans cet article les définitions et calculs des ces ratios selon le manuel suisse de l'estimateur immobilier.

Rendement brut


Il s'agit du pourcentage de la valeur locative/de loyer par rapport à la valeur marchande (respectivement du prix de vente).

Exprimé à l'aide de la formule : Loyers net (hors charges payés par les locataires) / Prix d'achat

Rendement net

Le rendement net est le rapport de l'excédent de revenu locatif sur le capital total. Il s'exprime en pourcentage par an. 

Exprimé à l'aide de la formule : Bénéfice net / Fonds propres

Voici un calcul pour illustrer cette différence : 

Prix d’achat du bien  Frais d'acquisition inclus (droit de mutation, registre foncier, ...) CHF 1'200'000
Hypothèque   CHF     700'000
Fonds propres    CHF     500'000

État locatif net* 

  CHF       54'000
Rendement brut CHF 54'000 / CHF 1'200'000 = 4.5%
Charges d'exploitation et entretien   CHF       24'000
Bénéfice avant impôts CHF  54'000 – CHF 16'000  = CHF       30'000
Rendement net sur fonds propres (avant impôts) CHF 30'000 / CHF 500'000 = 6.0%

     *État locatif net (hors charges locataires)

Ce qu'il faut retenir

Nous pouvons conclure que le rendement brut est très simple à calculer mais n’apporte pas de réelle base pour prendre une décision d’investissement.

Raison pour laquelle, Imvesters calcule et présente dans la fiche détaillée des biens immobiliers de sa plateforme le rendement net sur fonds propres (avant impôts).

De plus une simulation d'investissement est disponible sur le site internet d'Imvesters. 

 

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