Calculer le rendement d’un bien immobilier
Le rendement est une donnée primordiale que tout investisseur doit savoir calculer pour juger de la rentabilité prévisionnelle de son placement immobilier.
Il s’agit donc de calculer les ratios que sont le rendement brut et net en fonction des données mis à disposition par le vendeur ou la régie en charge de la gestion du bien immobilier par exemple. Nous explorons dans cet article les définitions et calculs des ces ratios selon le manuel suisse de l'estimateur immobilier.
Rendement brut
Il s'agit du pourcentage de la valeur locative/de loyer par rapport à la valeur marchande (respectivement du prix de vente).
Exprimé à l'aide de la formule : Loyers net (hors charges payés par les locataires) / Prix d'achat
Rendement net
Le rendement net est le rapport de l'excédent de revenu locatif sur le capital total. Il s'exprime en pourcentage par an.
Exprimé à l'aide de la formule : Bénéfice net / Fonds propres
Voici un calcul pour illustrer cette différence :
| Prix d’achat du bien | Frais d'acquisition inclus (droit de mutation, registre foncier, ...) | CHF 1'200'000 |
| Hypothèque | CHF 700'000 | |
| Fonds propres | CHF 500'000 | |
|
État locatif net* |
CHF 54'000 | |
| Rendement brut | CHF 54'000 / CHF 1'200'000 = | 4.5% |
| Charges d'exploitation, entretien et financier | CHF 24'000 | |
| Bénéfice avant impôts | CHF 54'000 – CHF 16'000 = | CHF 30'000 |
| Rendement net sur fonds propres (avant impôts) | CHF 30'000 / CHF 500'000 = | 6.0% |
*État locatif net (hors charges locataires)
Ce qu'il faut retenir
Nous pouvons conclure que le rendement brut est très simple à calculer mais n’apporte pas de réelle base pour prendre une décision d’investissement.
Raison pour laquelle, Imvesters calcule et présente dans la fiche détaillée des biens immobiliers de sa plateforme le rendement net sur fonds propres (avant impôts).
De plus une simulation d'investissement est disponible sur le site internet d'Imvesters.
